Экономический России последних лет повлек за собой активное развитие торговли, бурное торговых центров. По данным, опубликованным компанией Stiles&Riabokobylko, в настоящее время в существует более сорока профессиональных торговых центров, общая площадь которых превышает 1,4 млн кв.м. В этом году запланировано еще пятнадцати новых торговых центров, отвечающих стандартам, что принесет на рынок около 400 тыс. кв.м. Приход на российский рынок крупных торговых операторов известных зарубежных компаний диктует необходимость реорганизации работы в соответствии с западными стандартами, и, в первую очередь, установление гибкой системы финансовых взаимоотношений арендаторов с арендодателями. Долой традиции! Традиционной для на сегодняшний день является практика начисления арендной платы, при которой арендная ставка является фиксированной на весь срок договора (обычно 3-5 лет). При этом для разных арендаторов размер арендной ставки устанавливается дифференцированно и зависит от профиля арендатора (например, якорные арендаторы - супермаркет, кинотеатр и т.д. - платят меньше), арендуемой площади (чем больше площадь, тем меньше арендная ставка), этажности и т.д. Однако постепенно ситуация начинает меняться. «В последнее время, - говорит заместитель директора департамента коммерческой недвижимости по консалтингу компании Paul’s Yard Алексей Могила, - владельцы торговых центров под нажимом арендаторов переходят на новые, компромиссные условия с ними. Арендаторы платят фиксированный минимум и процент с оборота». Такая схема должна быть удобна обеим сторонам – и арендатору и арендодателю: арендный платеж напрямую зависит от дохода за истекший месяц, таким образом, арендная плата варьируется в течение торгового года в соответствии с сезонными спадами и пиками продаж. Соответственно, подобная схема позволяет арендатору обезопасить себя от высокой арендной платы в тот момент, когда поток покупателей нестабилен – в первые месяцы или год работы торгового центра или по каким-то иным причинам. «Арендодателю же это нужно для того, - считает консультант по торговой компании Stiles&Riabokobylko Дмитрий Хечумов, – чтобы, во-первых, обезопасить себя в период низких продаж, а когда обороты компаний будут возрастать, арендодатель может рассчитывать на большую прибыль». Попытки внедрить такую систему расчетов, и, надо сказать, небезуспешные, за последние годы были сделаны в ряде крупных московских торговых центров – «Мега», «Ашан» и т.д. Однако на данный момент, считает консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Наталья Сазонова, ни один ТЦ не готов полностью перейти на такую систему, т.к. большинство арендаторов не могут предложить ту финансовую прозрачность, которая требуется в данных взаимоотношениях. Причем это совсем не значит, что все арендаторы пытаются скрыть свое истинное финансовое положение. «Необходимо внедрение информационной системы, схожей с системой торгового центра в целом, для отслеживания финансовых показателей, а это большие вложения, которые часто просто не под силу нашим арендаторам», - говорит менеджер по связям с общественностью ЗАО «Гиперцентр» Елена Зискинд. «Впрочем, не всегда стремятся к этому и девелоперы, - объясняет г-жа Сазонова, - многие из них считают, что трудности, связанные с необходимостью отслеживать истинные обороты, не оправдываются потенциальной доходностью такой схемы». Конечно, есть механизмы, позволяющие проводить такой контроль. «К примеру, в Меге, - рассказывает г-н Хечумов, - на сегодняшний имеются определенные положения договора с арендатором, работающим по оборотной схеме, которые регулируют процесс контроля над оборотом. Арендодатель оставляет за собой возможность проводить аудит, сравнивать обороты с оборотами аналогичных компаний в этом торговом центре, в других торговых центрах и т.д.». На основе полученных данных арендодатель может делать выводы и ставить вопрос о доверии или недоверии арендатору, если явно видно, что в приходит огромное количество посетителей, а заявленные обороты гораздо ниже, чем расчетные. В больших центрах может быть создана централизованная объединения кассовых в один узел, что тоже позволяет контролировать обороты, в т.ч. и ежедневные, однако пока этот механизм не отлажен. На сегодняшний момент основной инструмент – это отчеты, еженедельные, ежедневные, ежемесячные, контроль и аудит. Пока же несовершенство системы контроля приводит к тому, что при переходе на такой способ расчетов арендодатели делают ставку на крупные компании с прогнозируемыми оборотами. «Такие финансовые взаимоотношения возможны только с крупными якорными арендаторами («Спортмастер», «Паттерсон», «Рамстор» и т.д.), – считает г-н Могила, - там прозрачный , с ними возможно играть в такие , с мелкими арендаторами – смысла нет». «В московской ситуации можно установить определенные критерии по тому, с какими арендаторами заключаются такого рода договоры, - утверждает г-н Хечумов. – В большинстве случаев это крупные площади, от 300 квадратных метров и выше. Это либо динамично развивающиеся, либо сетевые компании, потенциал которых уже известен не только у нас, но и за рубежом. Арендодатель вряд ли пойдет на риск, заключая договор с оборотной схемой с компанией, потенциал которой неизвестен». В той же «Меге» арендаторы подбираются очень тщательно. Это компании с отработанной уже концепцией – крупные, якорные, заведомо известно, что они будут притягивать поток посетителей, и они интересны сами по себе, соответственно можно строить и прогнозы о том, какие у них могут быть обороты, и предлагать процентную схему.