Чтобы не оказаться заложником ситуации, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на поднаем. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты. При изучении упомянутых выше документов порой удается выяснить, что субарендодатель грубо нарушает какие‑то положения договора аренды (использует имущество не по назначению и пр.). Следовательно, есть риск досрочного расторжения договора по инициативе собственника (его представителя). Кроме того, даже если в отношении арендатора нет каких‑то особых ограничений, они могут быть введены специально для субарендатора, и об этом необходимо знать заранее. В целом к субарендным соглашениям применяют правила о договорах аренды, в том числе по срокам, если, конечно, иное не установлено законодательными или другими правовыми актами. Когда собственник (его представитель) дает согласие на поднаем, он не всегда оговаривает в документах предельный срок субаренды, и тогда тот определяется субарендодателем. Последний вправе возобновлять такие соглашения в пределах срока основного договора, не спрашивая разрешения собственника. Затронем еще одну проблему: что делать, если основной договор расторгнут досрочно, ведь это влечет за собой прекращение дополнительного. Как поступить добросовестному суб­арендатору, который желает еще какое‑то время распоряжаться имуществом, полученным в поднаем? Если он неукоснительно соблюдал условия соглашения и может подтвердить это документально, у него есть преимущественное право на заключение с собственником договора аренды (в пределах оставшегося срока субаренды) в отношении имущества, которым он ранее пользовался. Причем в данном случае субарендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, чтобы условия нового соглашения соответствовали условиям прекращенного договора аренды (хотя стороны могут достичь каких‑то принципиально новых соглашений и существенно изменить условия сделки). Кстати, по закону арендатор и арендодатель вправе заранее предусмотреть возможность того, что при расторжении основного договора заключенные в соответствии с ним суб­арендные соглашения будут переведены в арендные. В данном случае интересы субарендатора лучше защищены, но ему не помешает заранее выяснить регламент этой процедуры. Впрочем, зачастую при расторжении основных договоров у субарендодателя нет никаких шансов на продолжение поднайма или на наем — например, если собственник (бывший субарендодатель) откажется заключить с ним договор. Если основной договор признан ничтожным, то таковыми же будут и заключенные в соответствии с ним соглашения поднайма. В этом случае субарендатор не сможет принудить собственника или его представителя заключить с ним договор аренды. Кстати, некоторые субарендаторы с самого начала прекрасно осведомлены, что подписывают липовое соглашение о поднайме. Они полагают, что никаких прав и обязанностей по нему не несут, а потому не утруждают себя аккуратным исполнением его условий. Например, не вовремя и не в полном объеме вносят арендные платежи. Но недобросовестные предприниматели забывают, что даже признание договора субаренды недействительным не освобождает их от обязанности оплатить пользование имуществом. Правда, в данном случае иск будет предъявлен на основании норм Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, а за основу расчета суммы задолженности и начисленных на нее процентов могут быть приняты средние ставки, существовавшие в рассматриваемый период в этой местности. Причем они зачастую оказываются гораздо более высокими, чем зафиксированные в договорах аренды и субаренды. Если же дополнительный договор признают недействительным и окажется, что субарендатор вносил плату по ставкам более высоким, чем указанные в основном договоре, то он сможет взыскать разницу с субарендодателя. Пример. Две стороны, ЗАО и ООО, заключили договор субаренды нежилого , которое ЗАО снимало в Департаменте государственного и муниципального имущества (ДГМИ) города . Через несколько месяцев суд признал этот договор ничтожным. В соответствии с требованиями ДГМИ и ЗАО ООО согласилось освободить занимаемые помещения, но предъявило иск к бывшему контр­агенту о взыскании неосновательного обогащения. Представители ООО предъявили доказательства, что их пользовалась и осуществляла оплату в соответствии с условиями договора субаренды. Они также указали, что ЗАО получило неосновательное обогащение, присвоив разницу между суммой, полученной за субаренду, и суммой, перечисленной за . Суд согласился с такими доводами. В его решении было указано, что на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ «…лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)». При определении размера платы за пользование нежилым помещением суд исходил из ставок ДГМИ. Удалось выяснить, что перечисленная ООО плата за пользование нежилым помещением более чем на 20 тыс. руб. превысила обычные ставки аналогичных в столице. В итоге ЗАО обязали вернуть эти деньги ООО.