«Стратегический Риэлтеров» на протяжении 8 лет успешно работает на рынке, заслужив репутацию компании, способной реализовать нестандартные и сложные объекты бизнес-недвижимости. Сам термин «бизнес-недвижимость» достаточно новый и многоплановый, считает исполнительный директор компании Ирина Моторина. – Ирина, рынок коммерческой недвижимости, судя по статистике, в 2003 году бурно развивался – вводились новые бизнес-центры, гипермаркеты, активно развивался редевелопмент… Но есть ощущение, что этот рынок в московском регионе все же отстает от темпов развития экономики в целом. – В 2003 году серьезно оживился рынок бизнес-недвижимости московского региона. Тому есть целый ряд причин: банкротства предприятий и переход активов от неэффективных собственников к их кредиторам, вывод промышленных за пределы Москвы, управление портфелем недвижимости крупных предприятий по избавлению от неликвидных и непрофильных активов. Высокая доходность девелоперских операций привлекает на рынок значительные средства отечественных и иностранных инвесторов. Но, несмотря на оживление, цивилизованный рынок бизнес-недвижимости в России только зарождается – сейчас он находится на уровне рынка жилья периода 1993–94 гг. Сам термин «бизнес-недвижимость» достаточно новый и многоплановый. Он включает в себя сразу все типы коммерческой недвижимости: производственно-складские здания, нежилые и торгового назначения, кафе и рестораны, спортивные и развлекательные комплексы, базы отдыха и пионерлагеря, а также для размещения всех этих объектов. – В чем разница между привычным термином « » и новым «бизнес-недвижимость»? – Когда речь идет о продаже бизнес-недвижимости, собственник зачастую желает реализовать объект по высокой цене как действующее вместе с оборудованием, и наработанными хозяйственными связями, даже если производство давно остановлено. Но традиционными методами такой объект может быть продан только за бесценок. Для по максимальной цене задача профессионала в области бизнес-недвижимости – вместе с объектом предложить покупателю перспективное направление его использования, детальный рецепт получения прибыли при его эксплуатации, видение объекта как готового . – Какие объекты бизнес-недвижимости пользуются сейчас наибольшим спросом? – Спрос на бизнес-недвижимость, начиная с 2003 года, неуклонно растет. Если раньше большинство компаний довольствовались производственных, и складских , то сейчас все они стремятся приобрести те же площади в собственность. Наибольшим спросом в Москве пользуются особняки с прилегающими земли под представительства банков и крупных компаний, а также торгово- для торговых сетей. В Подмосковье моментально раскупаются базы , для застройки коттеджных , и строения производственного назначения для вывода предприятий из и под складские комплексы. Подмосковные цены существенно отстают от московских и растут более быстрыми темпами, поэтому - часто приобретают в спекулятивных целях. Это достаточно выгодное вложение капитала, особенно в условиях затоваривания на рынке недвижимости и рынка в . – Для риэлторских компаний это означает растущий рынок? – Профессиональных и надежных риэлторов – операторов на рынке коммерческой недвижимости – очень мало. Большинство риэлторских компаний специализируется на розничной сдаче в типовых объектов: небольших офисных помещений в бизнес-центрах, торговых или складских площадей в специально оборудованных комплексах и т.п. Специалистов, имеющих успешный опыт продажи крупных нестандартных объектов бизнес- , считанные единицы. Поэтому часто, желая избавиться от части ненужных объектов недвижимости, собственник испытывает серьезные затруднения с их реализацией. – В чем причины трудностей с продажей бизнес-недвижимости? – Первый шаг при продаже любого объекта – определение цены. Затратный и аналоговый методы при оценке не дадут полной картины, т.к. каждый объект нестандартен и зачастую построен несколько десятков лет назад, а статистика по аналогам будет явно недостаточной. Доходный метод тоже будет приблизительным из-за неопределенного целевого назначения объекта. Определить рыночную цену на объект бизнес-недвижимости может только профессионал на основании классических методов оценки и, главное, профессиональной интуиции. На цену также сильно влияют сроки продажи, схема переоформления и порядок расчетов. Собственник же, как правило, выставляет цену исходя из двух параметров – затратной части и отчета оценщика. Цена при этом определяется с учетом последующего понижающего торга, т.е. завышенная. Далее собственник поручает продать объект или своим исполнителям, или сразу нескольким риэлторским компаниям. Но оба этих сценария на практике малоэффективны. Бывает так, что исполнителю, представляющему интересы собственника, удается организовать обильный поток просмотров потенциальных покупателей, который, впрочем, процентов на 90 состоит из ложных покупателей-посредников. Их отличительная черта – декларация готовности приобрести объект немедленно и оплатить сразу требуемую сумму, не оканчивающаяся реальными действиями. Известно, что крупные покупатели принимают решение о приобретении дорогих нестандартных объектов достаточно долго. Как правило, объект осматривают последовательно несколько людей: исполнитель, осу-ществляющий , технические специалисты, менеджеры среднего звена, и только потом – высшее , принимающее окончательное решение.