Учреждения же по общему правилу вообще лишены прав по распоряжению имуществом, в том числе и недвижимым. Поэтому договор аренды помещения, заключенный, например, с поликлиникой или учебным заведением, скорее всего, будет признан недействительным. Но и при заключении договора с обычной коммерческой - акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью - необходимо убедиться в том, что соблюден порядок одобрения подобных сделок. Уставы ряда включают положения, согласно которым для совершения любых сделок с , в том числе и для заключения договоров аренды, требуется либо решение общего собрания участников общества, либо соответствующее решение совета директоров. Договор аренды,заключенный без получения необходимых одобрений, впоследствии может быть признан недействительным по иску как участников общества, так и самого общества. Какие именно помещения передаются в Состав передаваемых помещений должен быть максимально подробно описан на основании документов БТИ с указанием общей площади, предоставляемых в аренду помещений, их номеров и площади каждого из помещений, согласно документам БТИ. Стоит обратить внимание, соответствует ли состояние тому, как оно отражено в документах БТИ - поэтажном плане и экспликации. Ведь помещение могло подвергнуться , в документах БТИ не зафиксированной. Если характеристики помещения (площадь, состав передаваемых помещений), зафиксированные в договоре аренды, не будут соответствовать действительному состоянию, то договор впоследствии может быть признан судом незаключенным. Поэтому лучше договориться с арендодателем о приведении документов БТИ в соответствие с действительным состоянием помещений (то есть о проведении новых обмеров и подготовке нового комплекта документов). Если договор аренды заключается на длительный срок - более одного года - и, следовательно, потребуется его государственная , стоит обратить внимание на наличие в документах БТИ так называемых красных линий. Их присутствие свидетельствует о том, что в были произведены по перепланировке без получения компетентных органов. При регистрации договора аренды в органы Росрегистрации вместе с договором аренды предоставляются и документы БТИ. В случаях, когда они содержат "красные линии", Росрегистрация может отказать в государственной соответствующего договора, особенно если в результате существенно изменилась площадь помещения, появились пристройки или надстройки и т. п. Все недостатки - в акте Поскольку с момента приемки помещения по акту ответственность за его состояние переходит к арендатору, следует зафиксировать в акте как имеющиеся недостатки помещения (например, следы протечек, повреждения ),так и наличие перепланировок, которые не отражены в документах БТИ. При возникновении впоследствии судебного разбирательства арендатору будет затруднительно доказать, что состояние ухудшилось не по его вине, что произведены не им, а арендодателем. Суд принимает решение на основе документов и вряд ли примет во внимание, например, свидетельские показания. А как показывает судебная практика, ухудшение арендодателем состояния помещения или производство в нем перепланировок, не согласованных с арендодателем или с компетентными органами, является основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке с возможностью взыскания с арендатора убытков, вызванных ухудшением состояния помещения или устранением . Как защитить свои интересы до госрегистрации договора аренды Поскольку в силу требований закона долгосрочный договор аренды вступает в силу не ранее момента государственной регистрации, существует необходимость урегулировать отношения сторон до указанного момента. Обычно арендодатель включает в договор положения, согласно которым условия договора распространяются и на отношения сторон, возникшие с момента передачи помещения по акту до момента государственной регистрации договора. Однако данное положение защищает скорее арендодателя, чем арендатора, так как позволяет арендодателю получать арендную плату, возлагает на арендатора ответственность за . При этом в дальнейшем арендодатель может уклониться от подачи документов для государственной регистрации и заключить, например, договор с другим лицом. В этом случае первый из арендаторов (который, строго говоря, арендатором не является, так как договор с ним считается незаключенным) практически лишен действенных способов защиты. Чтобы избежать этого, можно предложить следующую схему. Одновременно заключаются два договора : краткосрочный и долгосрочный. При этом в краткосрочный включается условие о том, что он прекращает свое действие с момента государственной регистрации долгосрочного. Таким образом, один договор перетекает в другой, но в любой момент действует какой-либо из договоров, поэтому арендатора нельзя выселить из помещения как лицо, занимающее его в отсутствие договора.