Как известно, не ошибается тот, кто ничего не делает. Однако в сфере цена неправильного решения измеряется порой миллионами долларов упущенной выгоды и недополученных арендных платежей. А посему из двух вариантов обучения — на чужих и собственных ошибках — заведомо предпочтителен первый. Существует огромное количество публикаций о том, что представляет собой хорошая концепция торгового центра. Но вот парадокс: ошибки, к сожалению, все также «имеют место быть». А посему – поговорим о некоторых из них, с нашей точки зрения, особенно нежелательных. Разумеется, для всестороннего освещения проблемы потребуется не статья, но , поэтому ограничимся лишь теми вопросами, что не связаны напрямую с взаиморасположением арендаторов и конкретикой планировочных решений внутреннего пространства. Самый очевидный просчет – это несостоявшаяся мечта многих девелоперов о создании абсолютно уникального объекта, который однозначно должен быть ориентирован исключительно на аудиторию категории суперлюкс. С психологической точки зрения такое «благородное» устремление понять несложно, ведь так приятно лелеять мысль о том, что в торговом центре будут только марки класса люкс. Однако посмотрим правде в глаза: основным (и, соответственно, наименее рискованным) сегментом рынка является тот, что позиционирует себя в рамках наиболее многочисленной страты населения. А таковой всегда является средний класс, в России в настоящий момент нарождающийся. На нем держится экономика (в том числе торговый ) большинства стран, примеру которых неминуемо следует Россия. Мы идем по пути США и Европы, в первую очередь восточной ее части. Именно оттуда приходят в Россию наиболее востребованные форматы торговли (гипермаркеты, для , ритейл-парки, мультиплексы), оттуда же приходят и операторы этих форматов (Ашан, ОБИ), а уж они-то неоднократно доказывали устойчивость и успешность реализации своих концепций. Посему – урок первый: подумайте хорошенько о реалистичности создания еще одного Третьяковского проезда в отдельно взятом районе города «Н». Знаю, что есть предложения о компромиссных вариантах: пусть торговый центр и будет ориентирован на массовый средний класс, но 50 кв.м для Armani всегда найдутся. Не стану полностью отвергать такую идею: одной из форм мотивации покупателей является представление в рамках ТЦ некоторого (небольшого) числа марок, стоящих на несколько пунктов выше остальных. Тем не менее, присутствие торговых марок неосновной целевой аудитории не должно превышать 25%, а разрыв с базовым позиционированием не рекомендуется превышать более чем на одну ступень, например «средний плюс» по отношению к «среднему». А посему соседство haute couture с обычным средним классом вряд ли сослужит девелоперу хорошую службу. Вывод напрашивается сам собой: если базовое позиционирование (то есть категория населения в зоне обслуживания) представляется на уровне «выше среднего-плюс», подумайте об этом не один раз. Мораль здесь такова: уровень арендаторов должен соответствовать уровню потенциального покупателя в районе . Говорят, хорошего много не бывает, однако в индустрии торговой недвижимости это не всегда так. Переизбыток даже высококачественных «торговых метров» до добра может и не довести. Обеспеченность российского населения качественными торговыми центрами пока еще очень сильно отстает от cтран Восточной и Западной Европы, каковые традиционно рассматриваются как образцы для творческого копирования. На первый взгляд, простор для девелоперской деятельности достаточен. Потому и неудивительно, что желание «догнать и перегнать» столь часто приводит к тому, что заявляются , по размерам своим стремящиеся к абсолютному максиму. Формально возведение объекта в несколько десятков тысяч квадратных метров выглядит вполне обоснованным – прежде всего, расчетами покупательной способности населения в зоне обслуживания (то есть 5, 10 и 15 мин. от точки расположения). И все-таки здесь кроется ошибка. Дело в том, что возможность успешной реализации зависит не только от покупательной способности населения и конкурентной среды, но и от такой простой вещи, как наличие качественных арендаторов. К сожалению, недостаточность «ассортимента» арендаторов является одним из существенных факторов, сдерживающих количественный торговых центров. И в этом нам тоже есть у кого поучиться: аналогичная ситуация некогда сложилась в Китае, где забыли о том, что лучше меньше, да лучше. Так вот, в Китае положение улучшилось именно после прихода качественных арендаторов. Вывод: прежде чем планировать обойти «Мегу» по метрам, подумайте о том, есть ли на рынке достаточное количество арендаторов, чтобы эти метры заполнить. На текущий момент в России присутствуют 150 зарубежных марок. Для сравнения: за пределами Франции работают 1433 французские марки, а за границами Великобритании – 686 британских. Так что время еще есть.